La reanudación del tracto sucesivo se refiere al procedimiento por el cual se adecúa la realidad extrarregistral a la registral cuando el titular material del inmueble no es la misma persona a la que aparece como titular formal en el Registro de la Propiedad, restableciendo el principio del tracto sucesivo que había sido interrumpido.
¿Qué significa “tracto sucesivo”?
Básicamente, se refiere a que, en el Registro de la Propiedad, cada titular de un bien inmueble debe estar correctamente enlazado con el titular anterior. Esto asegura que exista una cadena de titularidad continua y ordenada.
Sin embargo, a veces esta cadena puede romperse. Por ejemplo, puede darse el caso de que alguien herede una propiedad, pero no registre correctamente la transmisión, o que haya errores en documentos antiguos. Cuando ocurre una ruptura en el tracto sucesivo, esto genera incertidumbre sobre la titularidad del inmueble y puede dificultar su venta o hipoteca.
¿Qué es la reanudación del tracto sucesivo?
Es el mecanismo legal que permite solucionar estos problemas. Es como “reparar el eslabón perdido” en la cadena de titulares. A través de este proceso, se busca corregir las irregularidades en los registros y restablecer la continuidad necesaria.
¿Cómo se lleva a cabo la reanudación de tracto sucesivo?
Mediante el expediente de dominio de reanudación del tracto sucesivo, regulado en el art. 208 de la Ley Hipotecaria.
Punto claves art. 208 de la Ley Hipotecaria
- Excepciones a la renovación de tracto sucesivo:
No se entenderá interrumpido el tracto sucesivo cuando la persona a favor de la cual se solicita la inscripción adquiere su derecho directamente del titular registral o de sus herederos.
En estos casos, será necesario presentar el documento que formaliza la adquisición del derecho para que se practique la inscripción.
- Tramitación:
Se seguirá lo establecido en el art. 203 de la misma ley pero con algunas especialidades, a saber:
1.- El expediente se inicia por solicitud escrita del titular material de la finca. En este debe aparecer tanto la última inscripción del dominio como todas aquellas que estuvieran vigentes, debiendo ser el primer titular el que conste registrado.
2.- Se tendrán que presentar el título de la propiedad de la finca y la certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela o parcelas, aunque sea un título privado.
El interesado debe aportar, junto a los documentos acreditativos de su adquisición, aquellos otros que justifiquen la adquisición de los titulares intermedios y aquellos que estime convenientes para justificar su petición.
3.- El Notario levanta acta, incorporando los documentos presentados y remitiendo copia de aquella al Registrador de la Propiedad competente, para que expida certificación acreditativa de que la finca no está inscrita.
4.- Se deberá citar a quien aparezca en la última inscripción vigente como titular del dominio o derecho real correspondiente. Si este ha fallecido, se citará a sus herederos, teniendo que acreditar el promotor del expediente esta circunstancia y la condición e identidad de dichos herederos. Si la última inscripción de dominio o derecho real tiene menos de 30 años de antigüedad, la citación al titular registral o a sus herederos se tiene que hacer de forma personal.
5.- Una vez que el Registrador expide dicha certificación, y tras practicar la anotación solicitada, emite al Notario la certificación registral que acredita la falta de inscripción de la finca y la falta de coincidencia de la misma con otras fincas.
6.- El Notario notifica la pretensión de inmatriculación a los interesados, al titular catastral, al poseedor de hecho de la finca, al Ayuntamiento en que esta se encuentra y a la Administración titular del dominio público que se pudiera ver afectado.
7.- Igualmente, el Notario inserta un edicto comunicando la tramitación del acta para la inmatriculación en el BOE. Puede ordenar también la publicación del edicto en el tablón de anuncios del Ayuntamiento, y en todo caso notificará la solicitud a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes y a los titulares de derechos reales constituidos sobre las mismas.
8.- Las personas interesadas pueden realizar alegaciones ante el Notario y aportar pruebas escritas de su derecho. Para ello tienen un plazo de un mes.
En conclusión, la reanudación de tracto sucesivo es una herramienta fundamental para devolver la coherencia entre lo dispuesto en el Registro de la Propiedad y la realidad actual, volviendo a dar continuidad al tracto sucesivo, permitiendo así trasmitir el bien inmueble de manera legítima.
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